Transferência de crédito habitação: quanto poderá poupar e quando compensa?

O crédito habitação é um compromisso financeiro de longo prazo. Durante esse período, as condições do mercado mudam, surgem novas propostas e o contrato inicialmente celebrado poderá deixar de ser competitivo.

A transferência de crédito habitação permite passar o empréstimo para outra instituição financeira. Esta mudança poderá proporcionar uma prestação mais ajustada, melhores condições nos seguros ou uma redução do custo total do financiamento.

No entanto, uma prestação inferior não representa automaticamente uma poupança. Cada proposta deverá ser analisada considerando todos os custos envolvidos.

O que é a transferência de crédito habitação?

A transferência consiste na liquidação do empréstimo atual por uma nova instituição financeira.

O imóvel mantém-se, mas é celebrado um novo contrato de crédito com condições diferentes. Poderão ser alterados elementos como:

• o spread;
• o tipo de taxa;
• o prazo do contrato;
• os seguros associados;
• os produtos contratados;
• o valor da prestação mensal.

A aprovação da transferência dependerá sempre da análise financeira do cliente, do valor do imóvel e dos critérios da nova instituição.

Quando compensa transferir o crédito habitação?

A análise de uma transferência poderá fazer sentido quando:

• o spread atual é elevado;
• a prestação representa um peso significativo no orçamento;
• os seguros associados têm um custo elevado;
• existe interesse em mudar de taxa variável para fixa ou mista;
• o contrato foi celebrado há vários anos;
• o rendimento ou a situação profissional se alterou;
• outra instituição apresenta condições globais mais competitivas.

Mesmo quando a diferença mensal parece reduzida, o impacto acumulado ao longo de vários anos poderá ser relevante.

Exemplo de uma possível transferência

Considere-se um exemplo meramente ilustrativo:

Condição

Crédito atual

Nova proposta

Capital em dívida

150.000 €

150.000 €

Prazo remanescente

25 anos

25 anos

TAN utilizada no exemplo

4,00%

3,20%

Prestação aproximada

792 €

727 €

Diferença mensal aproximada

—

65 €

Neste cenário, a diferença poderia representar cerca de 780 € por ano.

Os valores apresentados são apenas ilustrativos e não incluem seguros, comissões, impostos ou outros encargos. Não correspondem a uma proposta comercial. O resultado real dependerá das condições de cada contrato e da decisão da instituição financeira.

O que comparar antes de transferir o crédito habitação?

A escolha não deverá basear-se apenas na prestação mensal.

Spread e TAN

O spread corresponde à margem definida pela instituição financeira. Nos contratos com taxa variável, é acrescentado ao indexante para determinar a taxa de juro aplicada.

Uma redução do spread poderá diminuir a prestação. No entanto, deverá ser analisada em conjunto com os restantes custos.

TAEG

A Taxa Anual de Encargos Efetiva Global representa o custo anual do crédito e inclui juros, comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos.

A TAEG permite comparar propostas com diferentes estruturas de custos.

MTIC

O Montante Total Imputado ao Consumidor representa o valor global que será pago durante o contrato.

Uma proposta com prestação inferior poderá apresentar um MTIC superior quando implica o aumento do prazo.

Seguros

O seguro de vida e o seguro multirriscos poderão representar uma parte importante do custo mensal.

Uma proposta com spread inferior poderá não compensar se estiver associada a seguros substancialmente mais caros.

Prazo

O aumento do prazo reduz normalmente a prestação, mas poderá aumentar o valor total dos juros.

A solução deverá procurar um equilíbrio entre a folga mensal e o custo global.

Produtos associados

A bonificação do spread poderá depender da contratação de conta, cartão, domiciliação de rendimentos ou outros produtos.

Todos os custos deverão ser incluídos na comparação.

Quais são os custos da transferência?

A transferência poderá envolver:

• avaliação do imóvel;
• despesas administrativas;
• registos e formalização;
• impostos aplicáveis;
• comissão de reembolso antecipado;
• eventuais custos associados ao novo contrato.

De acordo com o Banco de Portugal, a comissão de reembolso antecipado não poderá ultrapassar 0,5% do capital reembolsado nos contratos com taxa variável ou 2% nos contratos com taxa fixa.

Algumas instituições poderão assumir parte das despesas da transferência. Essa possibilidade deverá ser confirmada na proposta apresentada.

Quais os documentos necessários para transferir o crédito habitação?

A documentação poderá variar conforme a instituição e a situação do cliente. Habitualmente, poderão ser solicitados:

• documentos de identificação;
• declaração de IRS e nota de liquidação;
• recibos de vencimento;
• declaração da entidade patronal;
• extratos bancários;
• mapa de responsabilidades de crédito;
• escritura ou título de aquisição do imóvel;
• declaração do capital em dívida;
• documentação do imóvel;
• apólices dos seguros associados.

A entrega da documentação completa ajuda a evitar atrasos na análise.

Como transferir o crédito habitação para outro banco?

1. Análise do contrato atual

São verificadas a prestação, a taxa, o prazo, os seguros, o capital em dívida e os restantes encargos.

2. Recolha de propostas

O processo é apresentado a diferentes instituições financeiras, de acordo com o perfil e os objetivos do cliente.

3. Comparação das condições

Cada proposta é analisada considerando a TAEG, o MTIC, os seguros, as comissões, o prazo e a prestação.

4. Avaliação e decisão

A instituição avalia o imóvel e analisa a situação financeira do cliente. A aprovação dependerá sempre dos seus critérios internos.

5. Formalização da transferência

Depois de aceite a proposta, a nova instituição procede à liquidação do crédito anterior e à celebração do novo contrato.

Perguntas frequentes

É necessário mudar de casa?

Não. A transferência altera a instituição que financia o crédito, não o imóvel.

É obrigatório mudar de conta bancária?

A nova instituição poderá exigir a abertura de conta e associar determinadas condições à domiciliação de rendimentos ou à contratação de produtos. Todos os custos deverão ser avaliados.

É possível alterar o tipo de taxa?

Sim. A transferência poderá permitir a escolha entre taxa fixa, variável ou mista, dependendo das opções disponíveis e da aprovação da instituição.

A transferência é sempre vantajosa?

Não. A vantagem dependerá da diferença entre as condições atuais e a nova proposta, dos custos da operação e do prazo remanescente.

Quanto tempo demora o processo?

O prazo varia conforme a instituição, a avaliação do imóvel, a documentação apresentada e a complexidade do processo. Não existe um prazo igual para todas as situações.

É necessário aceitar a proposta apresentada?

Não. O cliente deverá analisar as condições e avançar apenas quando a nova solução representar uma melhoria adequada aos seus objetivos.

Como perceber se a transferência compensa?

A decisão deverá responder a três perguntas:

1. A nova proposta reduz o custo total do crédito?
2. Os seguros e restantes encargos são mais favoráveis?
3. A poupança prevista compensa os custos da transferência?

A resposta exige uma comparação completa entre o contrato atual e as alternativas disponíveis.
 

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